博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會于8月8日在上海舉行，其中一個詞“舊改”成了熱點話題。7月20日，國務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，指出到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需要改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。8月11日江蘇省政府針對這項民生工程又專門舉行新聞發(fā)布會。今年以來，中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推“舊改”。不同的是，這一次的關(guān)鍵詞是“全面推進”。隨著我國房地產(chǎn)市場逐步過渡到存量房市場，老舊小區(qū)的改造為建筑裝飾行業(yè)帶來新機遇。

（國務(wù)院《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》）

行業(yè)前景 “舊改”存量規(guī)模巨大

按照時間推算，**批商品房推出也有39年的歷史，根據(jù)《中國家裝消費行為報告》，全國各地上報需要改造的老舊小區(qū)約有17萬個，涉及建筑面積約40億，涉及居民上億人。換句話說，到2025年之前，全國要完成17萬個老舊小區(qū)改造。根據(jù)老舊小區(qū)定義“城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上”，在未來幾年，舊改的潛在規(guī)模還將進一步擴大，到2022年底，潛在存量面積或達(dá)65.9億平米。

（主要城市2000年前老舊小區(qū)占比）

這些老舊小區(qū)，主要集中于一二線城市的老城區(qū)。以北京、上海、廣州、成都、南京、天津、武漢、濟南等地為多。由于原來設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)比較低，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺失，再加上維護、養(yǎng)護不到位，問題突出。若考慮到自選類改造部分以及居民自發(fā)進行戶內(nèi)二次裝修，或帶動市場空間進一步提升。

需求釋放 家居行業(yè)迎來巨大增量

根據(jù)指導(dǎo)意見，舊改的改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。自2019年來中央和地方“舊改”政策的不斷加碼，建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家居等內(nèi)部需求將受益于舊改。具體來看，舊改帶來的機會可以做這樣一個劃分，涉及戶外的改造與室內(nèi)翻新兩部分。而從“舊改”傳導(dǎo)邏輯看，舊改有望形成二次裝修的需求傳導(dǎo)鏈。我樂家居董事兼總經(jīng)理汪春俊表示：“美國家庭的裝修換新頻率為10年，中國家庭的裝修換新頻率不到20年”，無論是從時間頻率還是政策加持，從戶外改造到戶內(nèi)更新，部分老房翻新、家具家電更新需求等，可能隨之釋放�？梢灶A(yù)見，“舊改”紅利將為家居行業(yè)帶來巨大增量。

（我樂全屋定制——珍妮系列）

這些變化已經(jīng)在發(fā)生，據(jù)奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)評估推算，從住宅裝修市場的產(chǎn)值結(jié)構(gòu)來看，老房及二手房翻新市場在2019年合計占比超過40%，2020年將超過42%。反應(yīng)到家居企業(yè)身上——歐派在北京二手房改造業(yè)務(wù)占到總業(yè)務(wù)量的7成；索菲亞客戶訂單新房從73%降低到66%，我樂家居也曾推出“七天換掉老廚房”活動。

新興賽道 全屋定制成舊改內(nèi)需市場主力軍

面對存量巨大的老房和二次裝修時代，老舊小區(qū)不僅是環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施面臨缺失問題，室內(nèi)的空間布局、功能及外觀的嚴(yán)重缺失也是迫在眉睫的改造難點。一位網(wǎng)友表示，自己房子20多年房齡，當(dāng)時是請木工打制的家具，如今有很多已經(jīng)出現(xiàn)破損、功能缺失等狀況，如今想通過全屋定制，把家里整體提檔煥新。面對消費市場巨大需求，我樂家居、歐派、尚品宅配等頭部上市定制家居企業(yè)則在舊房改造內(nèi)需上占據(jù)**優(yōu)勢地位。

（我樂家居品牌形象代言人高圓圓）

舊改人群重視快修、局裝，空間布局提檔升級。傳統(tǒng)的裝修以及標(biāo)準(zhǔn)成品家具很難在舊改上有所突破。例如我樂家居，根據(jù)房主需求為其量身定制局部改造+全屋定制的方案，消費者可以選擇廚房、客廳、臥室、書房、衣帽間、餐廳、陽臺、儲藏間、活動室等任一空間進行局部重裝，也可以進行全屋的整體定制換新。此外，老房裝修者對裝修工期、環(huán)保、裝修噪音和裝修垃圾處理都有著特殊要求，定制家居企業(yè)多年來。也著重深入研究和研發(fā)新技術(shù)、新型裝修方式等，以提升客戶滿意度。比如，我樂家居研發(fā)的新型護墻板產(chǎn)品，不僅具有耐臟耐磨耐擦、防火防腐防水和保暖隔音等特性。新型產(chǎn)品的不斷迭代也逐漸取代工期慢、工序繁瑣的傳統(tǒng)裝修市場。定制成解決老大難“歷史遺留問題”**方便和**有效的捷徑。

（我樂家居門店）

小結(jié)：舊改是巨大的紅利，同時也給企業(yè)帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。舊改改掉的絕非僅僅是“舊”，而是人們對更美好生活的向往、城市更新與現(xiàn)代化家居方式的三重疊加。這些坐擁一二線城市**中心的“老”居民，也在探索屬于他們的“新”。抓住他們的心，也就抓住了未來。